Muchas personas se ven a diario en el proceso de comprar o vender una vivienda u otro tipo de inmueble. Para hacerlo hay varias opciones como un contrato privado o bien una escritura pública firmada ante notario.
Pero elegir el notario correcto no siempre resulta fácil. Hay que tomar en cuenta algunos factores como la disponibilidad de tiempo del notario o su ubicación. Es decir, si se va a comprar o vender un piso en Barcelona, lo más recomendado es firmar la negociación en la propia ciudad y no en Madrid.
Un notario es importante en las compraventas
En los tribunales de justicia nadie pone en duda la veracidad de la escritura pública. Esto implica que ambas partes están en conocimiento del contenido del contrato de compraventa y que el mismo es reflejo de su voluntad.
Veracidad
En tal sentido, el notario tiene el compromiso de plasmar en la escritura datos verídicos, de modo que ninguna de las partes podrá negar ante la otra lo que ha manifestado. Se puede decir que la escritura pública es una prueba privilegiada ante los tribunales, por lo que brinda seguridad jurídica. Aquí, el notario no solo tiene la responsabilidad de dar fe pública de la operación y de sus condiciones, sino que además se encarga de comprobar que los aspectos recogidos en la escritura sean ciertos y se ajusten a las normas vigentes.
Entre otros elementos, comprueba las identidades, capacidades y legitimaciones tanto del comprador como del vendedor. En lo relativo al inmueble, verifica que el mismo está libre de cargas, que su descripción coincide con la que figura en la certificación catastral descriptiva y gráfica. Por otro lado, también comprueba que el inmueble cuente con la documentación clave para poder cerrar la operación como la cédula de habitabilidad o el certificado energético.
Asesoría imparcial
De igual forma, el notario está en la obligación legal de brindar asesoría imparcial a las partes involucradas en la negociación, así como explicarles lo que están haciendo y las posibles consecuencias legales que se derivan de estas acciones. Entre otras cosas les explica claramente que el vendedor ya no poseerá la propiedad y que el comprador ya no podrá arrepentirse, salvo los casos legales estipulados o las cláusulas al respecto incluidas en el contrato que se firmará.
Más útil que un contrato privado
Siendo estrictos con las leyes, no hay necesidad de firmar el contrato de compra venta frente a notario, se puede hacer mediante un contrato privado. En este punto es importante tomar en consideración que los efectos del documento privado, aunque sea en presencia de testigos, están muy lejos de los de la escritura pública.
Una de las principales ventajas ante un acuerdo notarial, es que el mismo día del otorgamiento, el notario enviará telemáticamente al Registro de la Propiedad una copia de la escritura de la compraventa y al mismo tiempo enviará la escritura de la hipoteca si el comprador adquiere el inmueble utilizando una financiación.
Resguardo del acuerdo
Esta escritura pública se mantiene en custodia en el archivo notarial. Lo que significa que se pueden obtener nuevas copias, consultar datos y comprobar lo que se pactó y en qué condiciones se formalizó la venta. De esta manera, la escritura de compraventa no se pierde ni queda en poder de solo uno de los involucrados en la negociación.
¿Quién elige el notario?
Por lo general es el comprador quien elige el notario en el que se va a firmar la escritura pública. Esto se debe a que el comprador es quien debe pagar la mayor parte de los costes notariales.
Sin embargo, si las partes están de acuerdo, pueden acudir a cualquier notario que quieran y no es necesario que sea en el lugar en donde se encuentre el inmueble o que sea el del domicilio legal de alguno de los involucrados. Por otro lado, en estos casos lo mejor es utilizar el sentido común, si ambas partes residen en Barcelona, no tendría sentido desplazarse a otra ciudad para realizar la firma.
Aquí es posible que surjan discrepancias y que el vendedor no acepte el notario propuesto por el comprador. En estos casos, el vendedor puede acudir ante el Servicio de Atención al Usuario del Colegio de Notarios más cercano.
El coste de acudir al notario
Los trámites de compraventa, como la mayoría de estos procesos, están sujetos a una serie de gastos y al pago de impuestos específicos. En el ámbito tributario, si se trata de una vivienda de segunda mano se debe pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) y el de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Sin embargo, si se trata de una vivienda nueva se deberá pagar el AJD y el IVA.
Los principales gastos se dividen en tres categorías: Los aranceles notariales, que comprenden los honorarios del notario; Los aranceles registrales, que incluye el coste de inscribir la escritura en el Registro de la Propiedad. Para finalizar están los costes de la minuta de la gestoría, que corresponden a la factura de los gestores, si les encarga realizar en su nombre trámites como la liquidación de los impuestos, etc.
Honorarios profesionales y otros costes
Los honorarios profesionales de los notarios están regulados por el Gobierno y es un arancel fijo desde 1989 y son iguales para todos los notarios en territorio español. En otras palabras, los usuarios pagan lo mismo sin importar donde se encuentre el inmueble o la notaría donde se firmará la escritura. Sin embargo, sí se debe tomar en consideración el valor del inmueble. Por otro lado, es común que para ser más competitivos algunos notarios establezcan descuentos de hasta el 10%. En tal sentido, se puede mencionar que, en líneas generales, los precios pueden estar entre 600 y 875 euros.
Es importante tomar en cuenta que este monto cubre el servicio de fe pública extrajudicial que incluye oficinas, sueldo del equipo profesional, seguro de responsabilidad civil, gastos informáticos, conservación de las escrituras, el mantenimiento de los colegios notariales, entre otros costes relacionados.
Llegados a este punto se debe tomar en cuenta que estos honorarios representan una pequeña porción de lo que se paga en la notaría. La mayor parte de estos costes están destinados a cubrir el monto de los impuestos, honorarios de registradores y otros gastos que se generan.
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